Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital – keine gute Idee für Kreditnehmer

Auf der einen Seite konnten sich in den letzten Jahren immer mehr Menschen in Deutschland ein Eigenheim leisten, was auf die niedrigen Hypothekenzinsen zurückzuführen ist. Auf der anderen Seite gibt es jedoch einen Trend, der dazu führt, dass die Banken von ihren Kunden mittlerweile oftmals eine Mindesteigenkapitalquote fordern. Daher und aus weiteren Gründen ist es aktuell keine gute Idee, eine Eigenheimfinanzierung gänzlich ohne Eigenkapital anzugehen. Warum das so ist und welchen Stellenwert das Eigenkapital mittlerweile in einer Baufinanzierung hat, darüber möchten wir Sie im folgenden Beitrag informieren.

Banken legen seit EU-Richtlinie mehr Wert auf Eigenkapital

Eigenkapital war im Rahmen einer Baufinanzierung schon immer von Vorteil. Seit wenigen Jahren legen die Kreditinstitute allerdings besonders großen Wert darauf, dass Eigenmittel in die Finanzierung eingebunden werden können. Der wesentliche Grund ist eine EU-Richtlinie, denn diese schreibt den Kreditinstituten indirekt vor, dass gerade Immobiliendarlehen vermehrt auf Grundlage der persönlichen Bonität und nicht wegen vorhandener Sicherheiten vergeben werden sollen. Anders ausgedrückt: die eingetragene Grundschuld hat für die Beurteilung der Kreditwürdigkeit weniger Aussagekraft als vorher, sondern stattdessen achten die Kreditinstitute auf die persönliche Bonität des Kunden. Diese wird insbesondere an den folgenden drei Merkmalen festgemacht:

  • Einkommen / Arbeitsverhältnis
  • SCHUFA-Daten
  • Eigenkapital

Mittlerweile sind einige Kreditinstitute sogar bereits dazu übergegangen, keine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital mehr anzubieten. Stattdessen werden Kreditanträge nur dann genehmigt, wenn der Kunde beispielsweise mindestens 15 bis 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einbinden kann. Sollte dieser Mindestanteil nicht vorhanden sein, wird der Kreditantrag entweder abgelehnt oder die Alternative besteht darin, dass der Kreditnehmer vergleichsweise hohe Zinsen zahlen muss.

Welche Vorteile hat das Eigenkapital für den Kreditnehmer?

 

Es gibt einige Gründe, warum eine Baufinanzierung mit Eigenkapital auch für Sie als Kreditnehmer vorteilhaft ist. Im Wesentlichen profitieren Sie von Eigenmitteln in folgender Hinsicht:

  • Kreditzusage wahrscheinlicher
  • Günstigere Zinskonditionen
  • Geringere finanzielle Belastung
  • Stabilere Finanzierung

Auf diese vier Vorteile möchten wir im Folgenden gerne etwas näher eingehen, damit Sie verstehen, warum eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital nicht empfehlenswert ist.

Positive Kreditentscheidung mit Eigenkapital deutlich wahrscheinlicher

Wie wir eingangs bereits erwähnt haben, sind die Banken dazu angehalten, bei ihrer Kreditentscheidung mehr Wert auf die persönliche Bonität des Kunden zu legen und nicht nur die Grundschuld als ausreichende Kreditsicherheit in den Vordergrund zu stellen. Daraus wiederum resultiert, dass neben einer einwandfreien SCHUFA und einem geregelten Einkommen in ausreichender Höhe auch das Eigenkapital eine große Rolle spielt, welches in die Baufinanzierung eingebunden werden kann. Der Grund ist ganz einfach: hat der Kreditsuchende kein Eigenkapital, muss die Bank den vollen Kaufpreis finanzieren.

Daraus wiederum resultiert, dass nicht die gesamte Darlehenssumme mit der Grundschuld verbunden werden kann, denn für gewöhnlich beläuft sich der Beleihungswert auf lediglich 60 bis 80 Prozent des Immobilienwertes. Somit müsste ein größerer Teil des Kredites als Blankodarlehen und daher mit einem höheren Risiko vergeben werden. Ist hingegen Eigenkapital vorhanden, kann die Bank den Kreditbetrag häufig mit dem Beleihungswert gleichsetzen, sodass die volle Darlehenssumme über eine erstrangige Grundschuld abgesichert ist.

Zusammenfassend lässt sich daher festhalten, dass das Ausfallrisiko – zumindest statistisch – für die Bank etwas höher es, wenn der Kunde kein Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden kann. Daher ist es durchaus verständlich, wenn prozentmäßig eine höhere Chance auf eine Kreditentscheidung seitens des Kreditgebers besteht, wenn der Kunde Eigenkapital hat als wenn keine Eigenmittel vorhanden sind.

Bessere Zinskonditionen bei Eigenkapital: Kreditnehmer profitiert deutlich

Der zweite Vorteil, den Eigenkapital in der Baufinanzierung für Kreditnehmer beinhaltet, hat einiges mit dem zuvor genannten Punkt zu tun. Wenn das Ausfallrisiko für die Bank nämlich mit Eigenkapital geringer es, ist der Kreditgeber natürlich dazu bereit, günstigere Konditionen anzubieten. Für den Kreditnehmer ist also in nahezu allen Fällen ein Zinsvorteil, wenn er Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden kann. Dieser Zinsvorteil wird nicht selten erheblich unterschätzt, weshalb wir am folgenden Beispiel gerne verdeutlichen möchten, wie sich Zinsdifferenzen über die Jahre hinweg auswirken können. Dazu stellen wir einer Baufinanzierung mit und eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gegenüber.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €

Immobilienkredit: 250.000 €

Kreditzinsen: 2,80 %

Anfängliche Tilgung: 3 %

Zinsbindung: 10 Jahre

Zinssumme in 10 Jahren (ohne Tilgungsverrechnung): 70.000 Euro

Monatliche Kreditrate: 1.208,33 Euro

Quelle: https://www.kreditvergleich24.com/

 

Finanzierung mit Eigenkapital

Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €

Eigenkapital: 50.000 €

Immobilienkredit: 200.000 €

Kreditzinsen: 1,90 %

Anfängliche Tilgung: 3 %

Zinsbindung: 10 Jahre

Zinssumme in 10 Jahren (ohne Tilgungsverrechnung): 38.000 Euro

Monatliche Kreditrate: 816,66 Euro

Wie Sie an diesem Beispiel erkennen, ist die Zinsersparnis über Jahre hinweg erheblich, die nur dadurch verursacht wird, dass Sie einen gewissen Anteil Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden können. Zudem fällt natürlich aufgrund der geringeren Kreditsumme, die der Kunde benötigt, die monatliche Raten moderater aus.

Vorhandenes Eigenkapital reduziert monatliche Belastung

Ein weiterer Vorteil, wenn Sie Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einbinden können, besteht in der geringeren monatliche Belastung. Dies ist ganz logisch, denn wenn Sie nicht den vollen Kaufpreis der Immobilie finanzieren müssen, weil Eigenkapital vorhanden ist, benötigen Sie entsprechend etwas weniger Fremdkapital. Daraus wiederum resultiert, dass der kleinere Kreditbetrag zu einer geringeren monatliche Belastung führt. Dies können Sie uns auch an unserem vorherigen Beispiel erkennen, in dem wir die Eigenfinanzierung mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital verglichen haben. Letztendlich trägt das Eigenkapital also auch zur Stabilisierung der Finanzierung bei, was wir im nächsten Punkt etwas näher erläutern möchten.

Baufinanzierung wird durch Eigenkapital insgesamt stabiler

Auch der vierte Punkt, der als Vorteil des Eigenkapitals anzusprechen ist, hat natürlich indirekt mit den drei zuvor genannten Aspekten zu tun. Aufgrund der Tatsache, dass die monatliche Belastung bei vorhandenem Eigenkapital im Vergleich zur Vollfinanzierung sinkt, wird Ihre Finanzierung insgesamt stabiler. Unvorhergesehene Ausgaben, die im Alltag immer vorkommen können, werden nicht schnell zum Problem, weil zwischen Ihrem frei verfügbaren Einkommen und der Kreditrate für gewöhnlich eine größere Differenz besteht. Somit ist die stabilere Finanzierung ein weiterer Vorteil, den das Eigenkapital mit sich bringt.

Kein Eigenkapital vorhanden: was tun?

Selbst unter der Voraussetzung, dass Sie erkannt haben, dass Eigenkapital in der Baufinanzierung für Sie nur Vorteile hat, ist es natürlich dennoch nicht für jeden Kreditnehmer möglich, Eigenkapital einzubinden. Manchmal sind die Mittel auf lange Zeit festgelegt oder ein Verfügen des Kapitals wäre wirtschaftlich wenig sinnvoll. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie zwar ein größeres Aktiendepot haben, die Wertpapiere aktuell allerdings nur mit Verlust verkaufen können. Dann wäre es tatsächlich nicht unbedingt empfehlenswert, diesen Verkauf durchzuführen, um den Erlös als Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einfließen zu lassen. Trotzdem stellt sich generell natürlich die Frage, was Sie tun können, falls Sie zwar Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden möchten, jedoch keine Eigenmittel zur Verfügung stehen.

In diesem Fall gibt es nicht viele Optionen. Zum einen können Sie natürlich warten, bis Sie in den nächsten Jahren etwas Eigenkapital angesammelt haben. Dann besteht jedoch das Risiko, dass die Bauzinsen bis zu dieser Zeit gestiegen sind und auch die Immobilienpreise bewegen sich nach wie vor eher nach oben. Eine andere Möglichkeit bestünde darin, dass Sie sich von einer anderen Bank Geld leihen, beispielsweise in Form eines Ratenkredites. Für dieses Darlehen müssten Sie in aller Regel keine Sicherheit stellen, könnten das Kapital allerdings durchaus als Eigenkapital werten lassen. Hilfreich sind übrigens auch Eigenleistungen am Bau, die natürlich nur dann zu zu bewerten sind, wenn Sie keine fertige Immobilie erwerben, sondern ein Haus bauen möchten.

Letztendlich ist es immer deutlich positiver, wenn Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebunden werden kann. Sie haben dadurch eine größere Chance auf eine positive Kreditentscheidung der Bank, Sie sparen Zinsen im Vergleich zur Vollfinanzierung und Ihre gesamte Finanzierung ist stabiler.